Eerste boek over gedwongen appartementsmede-eigendom dat u op een toegankelijke en begrijpelijke manier meeneemt in de praktijk’:
Hoe langer hoe meer mensen komen in aanraking met gedwongen mede-eigendom. Het schaarser en duurder worden van grond en eengezinswoningen zijn daar niet vreemd aan.
Promotoren trachten meer en meer om zoveel mogelijk mensen op een beperkte oppervlakte te huisvesten.
Het veelvuldig optrekken van appartementsgebouwen, waarbinnen verschillende mede-eigenaars het gezamenlijk gebruik hebben van bepaalde delen waaronder bijvoorbeeld de inkomhal of de lift, maakt dat er tussen alle eigenaars een gedwongen onverdeeldheid ontstaat. De kopers worden door hun aankoop m.a.w. niet alleen eigenaar van hun privatief kavel (appartement, garage, kelder,…) maar ze worden ook mede-eigenaar van de zogenaamde gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.
Eens deze vorm van gedwongen mede-eigendom wordt opgericht, ontstaat van rechtswege de zgn. vereniging van mede-eigenaars. Binnen zulke vereniging dient het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen te worden waargenomen door een syndicus, het orgaan langs waar de vereniging van mede-eigenaars naar buiten treedt. Een syndicus is dus een wettelijk verplicht gecreëerde figuur die de belangen van de vereniging van mede-eigenaars, waarbinnen alle mede-eigenaars van rechtswege een lidmaatschap krijgen, verdedigt.
Niettegenstaande de wetgever niet oplegt dat het behoud en het beheer door een professionele syndicus dient te gebeuren (een mede-eigenaar mag eveneens de taak van syndicus uitoefenen) kan er niet aan worden voorbijgegaan dat een syndicus van zeer veel markten thuis dient te zijn en dat er op zijn schouders een enorme last rust, waarbij de minste(beroeps) fout ertoe kan leiden dat hij persoonlijk aansprakelijk wordt gehouden.
Het beheren van gemeenschappelijke delen wordt hoe langer hoe meer een complexe aangelegenheid dewelke een gedegen opleiding, expertise en vakkennis vereist. 3 onontbeerlijke pijlers die niet exclusief syndici alleen aanbelangen. Ook vastgoedmakelaars, landmeters, notarissen, advocaten,… dienen over een gedegen kennis te beschikken.
‘Gedwongen appartementsmede-eigendom’ is een praktijkgericht boek waarin de auteur vanuit de praktijk en in combinatie met voorliggende rechtspraak en rechtsleer zowel de leek als de professional ‘de basisbeginselen met betrekking tot het behoud en het beheer van gemeenschappelijke delen’ probeert bij te brengen.
Uniek concept:
De auteur beschrijft op basis van een reëel nieuwbouwproject hoe een gedwongen mede-eigendom (juridisch) tot stand komt, hoe en wanneer de syndicus wordt aangesteld, wat zijn verschillende taken zijn, enz….
Daarenboven wordt het boek ondersteund met tal van praktijkvoorbeelden en praktijkmodellen (onder andere m.b.t. stedenbouwkundige vergunning, brandweeradvies, plannen en tekeningen project, bodemattest, beheersovereenkomst, volmacht, voorbeeld brandpolis, oproeping, aanwezigheidslijst, stemmingsbiljet, notulen AV, regels van lastgeving (wettekst), ...).
Praktische leidraad voor eenieder die met appartementsmede-eigendom in aanraking komt, privé of beroepsmatig: vastgoedmakelaars, syndici, advocaten, vrederechters, notarissen, projectontwikkelaars, studenten beroepsvervolmaking, landmeters-experten, vastgoedexperten, mede-eigenaars.
Inhoud:
I Het project appartementsmede-eigendom
1.1. Algemeenheden
1.2. Ontstaan onverdeeldheid
1.3. (Bouw)plannen, bouwdossier, stedenbouwkundige vergunning
1.4. Verkoop van de appartementen op plan – Wet Breyne
II Gewone,vrijwillige en gedwongen mede-eigendom – juridische opsplitsing in kavels
2.1. Wettelijk kader
2.2. Opsplitsing in privatieve en gemeenschappelijke delen – splitsingsakte
III Opmaak van de statuten
3.1. Algemeenheden
3.2. Toepassing van de appartementswet
3.3. Toepassing van de Wet Breyne (woningbouwwet)
3.4. Analyse van de statuten, opgemaakt voor het project
3.5. Overschrijving van de akte op het bevoegde hypotheekkantoor – tegenstelbaarheid
3.6. Ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars – verkrijgen van rechtspersoonlijkheid
IV Deelverenigingen
4.1. Historiek
4.2. Wijzigende wet van 2 juni 2010
4.3. Duiding gebouw en groep van gebouwen
4.4. De oprichting van deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid
V Het dwingende wettelijk stelsel hetwelk toepasselijk is op onze appartementsmede-eigendom
5.1. Historiek
5.2. Toepassingsgebied
5.3. Wettekst
VI Verkoop op plan – toepassing van de woningbouwwet (Wet Breyne) – opleveringen van de gemeenschappelijke delen
6.1. Voorafgaande
6.2. Algemeenheden
6.3. Toepassingsgebied – verwevenheid privatieve met gemeenschappelijke delen
6.4. Het verplicht stellen van de nodige waarborg
6.5. Opleveringen van de gemeenschappelijke delen
VII De (verplichte) organen binnen een vereniging van mede-eigenaars
7.1. 3 of 4 wettelijk verplichte organen binnen een VME
7.2. Schematisch overzicht
7.3. De syndicus
7.3.1. Situering binnen de vastgoedsector
7.3.2. Verplicht orgaan
7.3.3. Indeling taken en opdrachten
7.3.4. Invulling taken en opdrachten
7.3.5. Wie kan/mag binnen de VME als syndicus optreden?
7.3.6. Aanstellings- en ontslagmodaliteiten
7.3.7. Bezoldigd of onbezoldigd mandaat – beroepsaansprakelijkheid – BTW-regime
7.3.8. Vastleggen contractuele verbintenis – opmaak beheersovereenkomst
7.3.9. Aankondiging aanstelling – KBO nummer van de syndicus
7.3.10. Bespreking van de opdrachten en taken van de syndicus (adhv. de wetsartikelen)
7.3.10.1. (Jur.) administratief beheer
7.3.10.2. Financieel beheer
7.3.10.3. (Bouw)technisch beheer
7.4. De (bijzondere) algemene vergadering
7.4.1. Onderscheid algemene en bijzondere algemene vergadering
7.4.2. Samenstelling en lidmaatschap
7.4.3. Aanwezigheidsquorum – volmachten – rechtsgeldige doorgang van de vergadering
7.4.4. Tweede vergadering
7.4.5. Vóór de vergadering
7.4.5.1. Opmaak dagorde/oproeping
7.4.5.2. Tijdstip en wijze van verzending van de oproeping
7.4.5.3. Voorbeeld van een dagorde
7.4.6. Tijdens de vergadering
7.4.6.1. Ondertekenen aanwezigheidslijst – nazicht volmachten- nazicht mandatarissen voor panden in onverdeeldheid
7.4.6.2. Vaststellen geldigheidscriterium
7.4.6.2.1. Quid het tijdens de vergadering weglopen van een of meerdere eigenaars?
7.4.6.3. Samenstellen bureau – voorzitter, secretaris- taken van beiden – plaats van de syndicus tijdens de AV
7.4.6.4. Afhandelen van de dagorde – wettelijke stemmingsmeerderheden –quid strengere bepalingen in de statuten?
7.4.6.5. Schriftelijke stemming
7.4.6.5.1. Voorbeeld van een stembrief
7.4.6.6. Berekenen van de meerderheden – quid onthouding, ongeldige of blanco stemmen?
7.4.6.7. Voorlezen van de notulen – aan het einde van de vergadering ondertekenen van de notulen
7.4.7. Na de vergadering
7.4.7.1. Versturen van de notulen
7.4.7.2. Tegenstelbaarheid van de genomen beslissingen
7.4.7.3. (Laten) uitvoeren van de beslissingen door de syndicus – quid 4 maanden protesttermijn?
7.4.7.4. In rechte aanvechten van de beslissingen door mede-eigenaars en/of derden.
7.6. De raad van mede-eigendom
7.6.1. Verplichte aanwezigheid binnen de VME of facultatieve invulling?
7.6.2. Wettelijke taken en opdrachten – beslissing- en uitvoeringsbevoegdheid - aansprakelijkheid (leden) van de raad van mede-eigendom
7.7. Aanstelling van de commissaris van de rekeningen
7.7.1. Wettelijke taken en opdrachten – beslissing- en uitvoeringsbevoegdheid – aansprakelijkheid van de commissaris van de rekeningen
VIII. De aansprakelijkheid van de syndicus
8.1. Duiding van het begrip kwijting
8.2. De burgerrechtelijke, strafrechtelijke en tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de mede-eigenaar syndicus en de beroepssyndicus.
IX Rechtsvorderingen
9.1. Gerechtelijke procedure(s) opgestart vanuit de VME- vertegenwoordiging
9.2. Gerechtelijke procedure(s) opgestart tegen de VME – vertegenwoordiging
X De vereniging van mede-eigenaars in cont(r)act met de verzekeringswereld
10.1. De gemeenschappelijke brandpolis – wettelijke verplichting of niet? Wie sluit de polis af en wanneer?
10 1.1. Algemene en bijzondere voorwaarden
10. 1.2. Duiding begrippen verzekerd kapitaal – waarde per kavel – quid meerwaarde privatief kavel? Onderverzekering, oververzekering, excedent, ABEX-index.
10.1.3. Voorbeeld van een brandpolis
10.2. Afhandelen van een schadegeval
10.2.1. Praktijkvoorbeeld
10.3. Aansprakelijkheid VME, syndicus, mede-eigenaars,… bij schade
BIJLAGEN (o.a. een tiental modellen...)
